元大期货

“为什么大部门投资者买港股的地产股呢？理由很简朴，由于比A股着实是廉价太多，折价水平显著高于市场平均的AH溢价。”

克日，半夏投资基金司理李蓓对地产股的延续唱多引起了市场的普遍关注。4月7日，在李蓓的认真“带货”之下，A股地产板块迎来了久违的大涨，Wind房地产指数日内涨幅到达3.31%，在所有主题行业中排名榜首。

“每一次市场真正的大拐点之前，无论市场照样产业，都并无太多的前瞻性。”李蓓剖析以为，地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续将温顺回升。由于行业内大部门企业资产欠债表受创伤，未来1-2年全行业拿地和开工会依然下行。随着市场需求的企稳回升，供需错配之下房价会企稳回升。耐久来看，头部房企市场份额将上升，毛利也有望改善。

有意思的是，今年以来，李蓓掌管的半夏宏观对冲基金净值显示却不理想，其中一个主要的缘故原由就是持有较多地产股。凭证果然资料，李蓓旗下半夏投资现在持有10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，而地产股在3月总体泛起了较大的跌幅。

2023年以来，北上资金延续涌入A股，但地产板块却是少数净流出的板块之一。Wind数据显示，停止4月7日，北上资金年内净卖出房地产行业18.76亿元，在24个行业中净买入金额排名最后。显然，二级市场对地产股仍有较大的分歧。

但李蓓坚持以为，现在的地产就似乎2016年年头的煤炭股，会是10年一遇级其余时机，“虽然我们持有的地产股今年以来显示异常落伍，但我们信托，这并不是风险而是时机，后续大涨只是时间问题。”

李蓓同时强调，现在还没有暴雷的地产企业，履历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞得更高。这其中，李蓓尤其看好港股地产股。好比，同样是优质央企，港股的中外洋洋生长（中海地产）PB划分只有0.5倍，A股的保利生长和招商蛇口PB划分是1倍和1.4倍。

作为重仓地产板块的私募基金司理，李蓓延续果然唱多地产股虽然有着“屁股决议脑壳”之嫌，但却也引起了部门投资者的共识。尤其是“第三支箭”发出之后，地产板块高开低走，套牢者应该远不止李蓓一人。

那么，现在的地产股是不是2016年的煤炭股？而深度破净的港股地产股，事实是不是十年一遇的时机？或许，可以从内房股龙头、素有地产行业“利润*”的中海地产最新年报中一探事实。

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3月31日午间，中外洋洋生长有限公司（以下简称：中海地产）宣布2022年度业绩讲述。通告显示，2022年整年，中海地产实现营业收入1803.2亿元，同比下降25.56%；实现归母净利润245.56亿元，同比大幅下滑42.1%，这也是中海地产继2021年之后净利润再次泛起缩水。

在全球经济增速放缓、疫情多点散发的靠山下，2022年海内房地产行业延续下行。克而瑞统计数据显示，2022年，*房企销售总额同比下降42.3%，权益销售额同比下降42.2%，为1998年商品房制度改造以来降幅*的一年。

行业隆冬之下，中海地产泛起了罕有的营收及净利润双降的情形，尤其是毛利率的大幅走低让公司利润端承压更为显著。年报显示，2022年，中海地产销售毛利率仅为21.29%，同比下降2.25%，已经低于华润置地、保利生长等头部房企同期毛利率。

面临营收、利润双双下滑的事态，中海地产董事局主席颜开国在业绩交流会上示意，房地产仍然是一个好行业，对房地产市场的企稳回暖有信心。在房地产市场分化、行业分化、企业分化的三大分化趋势下，中海地产2023年力争销售合约额增进20%，商业收入增进30%，利润稳中有升。

分营业来看，中海地产物业生长（地产销售）确认收入1745.11亿元，去年同期为2363.56亿元，同比下滑26%；投资物业租金收入为47.4亿元，同比上升1.6%。此外，中海地产其他营业（旅店和其他商业物业）收入为10.7亿元，去年同期为12.18亿元，同比下滑12%。

整体来看，中海地产的多元化生长战略希望并不顺遂，地产开发营业占比仍高达97%，物业治理、商业地产等多元营业占比远低于万科、保利等偕行。

条约销售方面，2022年中海地产（含联营合营公司）共实现销售合约额2947.6亿元，对应销售面积为1387万平方米，划分同比下降20%和27%。其中，北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津等都会销售额均跨越100亿元；主打二、三线都会的子公司中海宏洋实现合约销售额403.2亿元，同比下滑43.3%。

凭证克而瑞数据，2022年全口径TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%。由于接纳了聚焦一二线都会的谋划计谋，中海地产销售情形要优于平均水平。而随着恒大、融创两大民营房企相继倒下，中海地产全口径销售金额跃居第五位，前四位划分为碧桂园、保利生长、万科地产、华润置地。

2022年成为房地产“国进民退”的一年。但相比另一大央企巨头华润置地，中海地产显示显著逊色。数据显示，2022年整年，华润置地共实现销售金额3013.1亿元，同比削减4.6%。由于销售增速大幅好于行业，华润置地2022年销售金额排名行业第四，较2021年提升4名，并实现了对中海地产的反超。

飞机上卖花生瓜子，骂空姐干嘛

此外，华润置地在净利润方面也实现了对中海地产的反超。年报数据显示，2022年整年，华润置地实现营收收入2070.61亿元，实现净利润280.92亿元，超出中海地产同期净利润35亿元。

耐久以来，中海地产以高毛利率而著名业内，虽然销售规模未能进入行业*梯队，却是延续多年的“中国*钱房企”。然而，盈利能力的大幅下滑似乎让中海地产销售规模排名的提升变自满义不大。

3月31日下昼，受年报净利润大幅下滑新闻打击，中海地产港股价钱直线跳水，盘中*跌幅跨越4%。这对于5年前选择逆势扩张的颜开国来说，未尝不是一件憾事。

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中海地产确立于1979年，总部位于香港，于1992年在香港联交所上市。作为中国修建总公司旗下子公司，中海地产早期是以工程总包为主，同时承接华润等国资靠山企业部门工程代建。

1997年亚洲金融危急之后，中海地产不停加码内地都会的地产投资，逐渐进入到房企*梯队。尤其在2007年之前，万科和中海一直是中国房地产行业的前两名。

相比其他地产开发商，工程身世的中海地产管控能力异常突出。另一方面，央企身份让中海拥有着行业*的低融资成本优势，借贷成本处于行业*区间。因此，中海地产在业内素有“利润*”的美誉，无论毛利率、净利润率照样融资成本等指标均处于行业前线。

数据显示，2020年之前，中海地产毛利率基本维持在30%以上水平，净资产收益率也保持在15%以上。2012-2021年十年间，中海地产年均净利润复合增进率跨越40%，股东应占溢利多次位列全行业*。

不外，在行业盈利能力普遍承压的靠山下，中海地产毛利率水平出现出显著的逐年下行趋势，盈利能力不停下滑。2021年，中海地产毛利率为23.54%，同比下降6.5个百分点。2022年，这一数据进一步降低至21.29%，相比2018年同期（38.2%）靠近腰斩。

覆巢之下，焉有完卵。在房地产行业延续下行、市场信心不足的靠山下，中海地产自然难以独善其身。不外，抛开市场大环境不佳这一因素外，中海地产毛利率的大幅走低与此前几年的激进拿地不无关系。

2015年以来，随着恒大、碧桂园等高周转房企的崛起，中海地产逐渐从房企*阵营中落伍。2014-2016年，中海地产延续三年未能进入行业前五。不外，依附高毛利率及低融资成本等优势，规模落伍的中海地产依旧是房企的利润*。

但随着规模房企实力的不停增强，以高净利润为重心的中海在生长上逐渐被规模限制。2017年，万科和恒大地产净利润划分为372.1亿元、370.5亿元，同时跨越了中海地产（351.0亿元），中海保持多年“利润*”的头衔首次被夺走。

2017年，出走龙湖两年的颜开国重回中海，出任中海地产执行董事兼执行总裁，中海地产开启“颜开国时代”。面临外界对中海地产过于守旧的质疑，颜开国上任后不久，中海便提出了“十三五计划”目的，也即中海地产要在2020年实现4000亿港元的销售目的，保持30%的毛利率。

在此靠山下，中海地产显著加速了拿地节奏。凭证克而瑞数据，2017-2020年，中海地产新增地储总价由1339亿元增进至1820亿元。即便在多数房企选择躺平的2021年，中海地产新增土地贮备金额依旧高达1774亿元，拿地金额挤进拿地榜单TOP4。

通过在土地扩储上的努力补仓，中海地产销售规模实现了稳步提升。2016-2021年，中海地产条约销售额由1925亿元上升至3695亿元，行业排名稳固在行业前六。

2022年，中海地产全口径销售额重新回到行业前五位，权益销售额排名升至行业第三。

然而，在中海地产销售规模重回行业前五的同时，却意外丢掉了“利润*”的桂冠。而相比热衷观点炒作的A股，港股市场投资者向来看重上市公司的延续盈利能力，这让中海地产的估值受到显著抑制。

停止最近一个生意日收盘，中海地产最新市值为2266亿港元。而早在2017年8月，中海地产市值就首次突破了3000亿港元。

也是在2017年8月，首次以中海地产董事局主席身份亮相的颜开国在公司中报业绩交流会上示意，中海地产未来既要规模又要利润，“在可售资源上、在（土地）贮备上，未来我们要在有质量的基础上实现较快地生长，这是公司的目的。”

整体来看，自2017年回归以来，颜开国掌舵下的中海地产一改已往守旧、郑重的形象，努力在土地市场脱手，“重回行业前五”的目的也在2022年顺遂实现。不外，随着地产销售营业结算毛利率的延续下滑，中海地产一再陷入到增收不增利的怪圈。未来，若何保持规模与利润之间的平衡，仍是中海地产亟待解决的问题。