元大期货

1987 年1月13日，三名日本人挥舞着武士刀，携带自制手枪，突入住友不动产社长安藤太郎的家中，将这位67岁的老人和他的妻子就地挟持。

这三位气忿的年轻人冲着安藤太郎高声咆哮，抗议住友的商业霸权，诅咒对方唯利是图，声称正是他们这些势力阶级的行为，让通俗人的生涯水深火热。

只管这三小我私人隶属于日本极右翼整体，但在那时的日本，纵然是温良民众中，社会矛盾也已经一触即发，席卷1亿人的款项游戏，即将进入最后的癫狂时刻。

这一年，日本房地产天下总销售额首次突破30万亿日元。在延续了前几年的高增进后，日本房地产行业彻底将油门踩到了底，3年后的1990年，又再次突破40万亿大关。

这是个空前绝后的数字，在日本历史上从未泛起。

大量热钱涌入股市和楼市

在“土地神话”被奉为圭臬的泡沫时代，人们不再信托勤劳致富，起劲显得苍白无意义，投契者一夜间积累起来的暴富，是循分守己的工薪族一辈子都无法企及的。

当一个产业酿成击鼓传花、竞相怂恿、大干快上的游戏时，它事实能连续多久？它会带来怎样的危险？

01 帝国扩张

若是说30年前的泡沫游戏，是日本全民疯狂的产物，那么，三井不动产、三菱地所、住友不动产等财团巨头，无疑即是其中的超级玩家。

进入80年月，随着经济腾飞，日本迎来了著名的“平成景气”时代。

都会工商业的繁荣使人口群集，日本的城镇化率因此提升到75%，房地产市场也因此进入了新阶段，都会再生、旅游度假、外洋扩张成为这个年月的注脚，也成为那段疯狂岁月的主战场。

在一干偕行中，三菱地所可谓妥妥的“富二代”，它拥有一笔焦点资产——在东京丸之内区域，拥有继续得来的大片土储。这里是东京的绝对焦点。

1985-1991年时代，日本6大都会平均地价上涨超200%，其中又以东京都涨幅最大。在此时代，三菱地所依赖对东京焦点区的二次开发，拥有了大量商业写字楼，依附稳固且高额的租金回报，顺遂成为“东京大田主”，虽然销售额不及其他房企，收益率却无人能敌。

而论及销售额，整日本冠军当属三井不动产，早在1876年，三井就开设了日本第一家私人银行“三井银行”，同时确立三井物产，在此基础上，三井财阀逐渐做大做强。依赖背后重大的财团气力，三井不动产从泡沫最先前的70年月，始终稳坐销冠宝座。

从1960年最先，三井不动产就在东京、大阪、神户、札幌、横滨等一线都会广建楼宇，写字楼、住宅等均有涉及。到了80年月，三井不动产已经发展为行业排名第一的综合性房企，是当之无愧的“暮年迈”。

1981年，首个商业项目“啦啦宝都东京湾”开业；1983年，东京迪士尼开业；同年，位于夏威夷的Halekulani旅店开业；三年后，又收购美国埃克森大厦......借着日本经济生长的飓风，三井不动产一起摧城拔寨，斩获无数。

同属财团性子的巨头房企住友不动产，虽然起步稍晚，但势头丝绝不弱。70年月起，住友不动产在整日本局限内大规模收购土地，涉及东京、大阪、新宿、川崎等众多一二线都会，写字楼和住宅是其主要制作类型，租赁和销售组成其两大收入泉源。

固然，也正是由于住友不动产在70-80年月的疯狂扩张，使得它成为人们关注的焦点，沦为发泄的工具，进而才有了文章开头安藤太郎私宅被袭击的一幕。

不外，这起事宜并没有阻止住友不动产全球扩张的措施。就在袭击发生后半年，1987年6月，住友不动产以约5亿美元的价钱收购纽约第五大道666号；次年又将疆土延伸至澳大利亚；一年后，再次收购洛杉矶世纪城JW万豪旅店，并直接介入治理。

日本房企的外洋扩张之路，在1989年到达巅峰。昔时10月，三菱地以是8.46亿美元拿下美国洛克菲勒团体51%股权，成为洛克菲勒中央大楼现实控制人，随后完成100%股权收购，成为日本外洋战略的经典案例。

在这个全球财富和权力象征的天下中央，日本人体会到了立于云端，称雄天下的野心。三菱地所一时间风景无两，该收购案也被称为经济版“珍珠港事宜”。

然而就在三菱地所收购洛克菲勒中央前5个月，日本央行刚刚宣布将维持了2年多的超低利率从2.5%上调至3.25%。那只看得见的手，正准备拧紧资金的阀门。

但一片喧嚣中，没有人能看得清，也没有人愿意去看清。

02 大厦倾颓

风起于青萍之末。

1985年9月22日，美日德法英五国签署《广场协议》，日元往后进入上升通道。第二年起，为了对冲出口商业的影响，日本在海内实行宽松政策，一年多的时间延续5次下调利率，使得基准利率跌至历史低点2.5%。

大量热钱脱实向虚，涌入股市和楼市，“买地买房永远不亏”的理念深入人心。社会矛盾、阶级断裂、产业空心等问题愈演愈烈，若何破解这些难题成为日本政府的头等大事。

在此情形下，1989年12月，强硬的三重野康上任日本银行行长，他声称，“工薪族起劲一辈子也买不起屋子的社会是不准确的。”于是决议自动出击，将泡沫戳破。

在随后1年多的时间里，日本央行延续4次加息，将基准利率提升至历史高点6%。与此同时，1990年又最先对房地产融资举行总量控制，市场流动性被瞬间收紧，土地价钱由升转降。

1989年底，日本股市冲上历史性的38915高点后最先掉头向下，到次年1月份，股市总市值跌去70%。紧接着，楼价也上演大跳水，进入长达16年的下滑通道。

为了将泡沫彻底祛除清洁，日本政府选择继续加码。1992年又施行新的地价税，人们持有不动产的成本蓦然增大，导致无数企业和民众雪上加霜，大量不动产沦为“负动产”。

一时间，恐慌情绪在社会上伸张，踩踏层出不穷。

与其他国家差其余是，日本房地产市场从降生之初就属于“散装”形态，在80年月末最郁勃的时期，日本天下共有20多万家注册房企，其中超半数房企属于资源不足500万日元的小企业，3/4属于资源不足1000万日元的中小企业，资源10亿日元以上仅有200多家，约占0.1%。

当狂风雨来临，最先倒霉且受伤最深的就是占绝对多数的中小企业。数据显示，仅1991-1992两年时间，日本有2323家房企集中停业，平均天天倒闭3家。这种势头，一直连续到1995年。

此外，像Nanatomi、Maruko、Royal 建设等总资产1000万日元以上的中大房企也陷入停业危急。至于那些在泡沫时代建设的旅游度假项目，例如宫崎县的喜凯亚度假区、长崎县的豪斯滕堡主题公园等，都在泡沫破碎后的10年内宣告停业。

与之形成对比的是，那些绝对的头部房企，虽然也履历了伤痛，但却依赖背后的财团气力和数十年的积累乐成穿越泡沫，未曾倒下。

但这价值，非比寻常。

三菱地所买下洛克菲勒中央之后，高租金预期落空，加上海内形势恶化，连续亏损到1996年，后因无法送还贷款，不得已又将洛克菲勒中央以3.08亿美元的价钱（含8亿美元债务）卖出。整笔生意中，三菱地所损失超10亿美元，堪称“史诗级”大溃败。

另一个巨头三井不动产的日子也欠好过，自从1996年最先，三井不动产就陷入长达4年的亏损中，不得不转向战略缩短，通过生长代建、治理、租赁营业维持企业运转，并通过轻资产模式削减债务风险。

2000年，三井不动产忍痛割肉，出售其运营了快要半个世纪的Oriental Land股权，而Oriental Land正是东京迪士尼的运营方。这笔生意使三井不动产回笼304亿日元资金，虽然解了燃眉之急，但每股价钱仅为IPO时的60%。

与三井不动产类似，住友不动产也履历了长达4年的亏损，时代通过出售外洋资产、降低库存比例、生长经纪营业等措施熬过至暗时刻。随后又分阶段提出中期治理设计，将代建、经纪、租赁等营业作为差异时期重点。

不外，房地产行业的危急还不足以归纳综合日本全社会的灾难。数据显示，1993年，日本不动产停业企业欠债总额已高达3万亿日元。仅昔时一年，就有20多家银行宣告发生1100亿美元坏账，其中1/3与房地产有关。紧接着，大量丑闻曝光，信用危急泛起，企业倒闭潮轮流泛起。

日本，犹如一辆失控的高速列车，在冲顶云霄之后，随即最先向深渊坠落。带着无数人毕生的心血，满载着以“兆”为单元的款项，一头扎进漫漫长夜，宿命般地陷入“失去的20年”。

失业、停业、仳离、自杀......无数日本家庭的生涯就此瓦解，浓浓的阴影笼罩在这个国家的上空，久久未曾散去。

03 废墟重整

痛定思痛，从政府到企业，再到民间，90年月的日本最先在疗伤中寻找新的出路。

1995年，三井不动产在大阪的奥特莱斯购物城完工，这是日本首家奥特莱斯综合体，但由于仍处于泡沫破碎的低谷中，天下经济一片低迷，偌大的商业中央苦苦招不到商。无奈之下，三井不动产只好转向工厂直接进货。

意外的是，这个被迫的行为让三井不动产得以拿到大批“高性价比”商品，开拓出了一条“折扣卖货”的全新模式。大阪奥特莱斯一炮而红，往后25年，三井奥特莱斯购物城又在天下局限内攻城略地，成为新的利润增进点。

商业运营上的乐成还只是一方面，更主要的是，房地产证券化的降生直接改变了整个行业。

2000年，日本对《投资信托及投资法人相关执法》的修改，使得房地产能够成为信托投资的工具。一年后，三井不动产便推出日本第一支写字楼REITs，在东京证券生意所上市。与此同时，三菱地产、住友不动产等巨头也先后提议自家REITs产物，日本的房地产证券化大门由此开启。

住手2021年，三井不动产已乐成刊行4支REITs，在管资产规模达4.35万亿日元。此外，三井不动产的二手房经纪营业也已经延续35年位居东京第一，成为耐久稳固的收益泉源。

现在，转型乐成的三井不动产形成了多元化平衡生长的营业模式。其租赁、代建、治理等轻资产收入占比超六成，而地产开发与销售的收入占比降至3成以下，依然是当之无愧的行业领头羊。

与三井不动产类似的是，住友不动产在1998年启动了为期4年的营业重组设计，在不依赖土地投资的条件下，生长地产经纪营业，平衡各板块营收比重。2005年，住友不动产又将增进点放在房地产收费营业上，2016年以后则连续投资租赁事业。现在，住友不动产的租赁营业收入占比已提升至40%以上，而传统的房产销售收入占比则降低至30%以内。

至于三菱地所，在经由外洋扩张受挫、海内生长受限的袭击后，被迫接纳缩短战略，将营业焦点重新回归到大本营——东京都。于2000年提议“再造丸之内”设计，通过对东京都会更新项目的二次开发，将大手町、丸内、有乐町区域联系起来，借着日本经济的恢复和生长，坐享租金收益，继续当着“超级房东”。

此外，三菱地所也在轻资产的路上不停实验。在2001年刊行首支REITs后，公司也逐渐重视引入第三方资金支持非资产营业。2005年后，又将“房地产治理和服务营业”列为支柱营业，商业、旅店、物业、设计等营业配合组成其主要收入泉源。

可以说，日本房地产行业的洗牌与重塑，贯串了整个90年月，时代生死博弈、玩家交替，无数企业和民众的运气就此改变。

数据显示，到2003年，日本房地产企业中资源金少于200万日元的企业数目泛起断崖式下降，从1991年的占比27.7%，直降至1.4%。

换句话说，日本房地产行业虽然始终保持零星状态，但行业集中度已经显著提升。最新统计解释，现在TOP 20房企的市场份额已经迫近60%。而在刚刚宣布的2021年日本房地产企业排行榜上，三井不动产、三菱地所、住友不动产依然牢牢占有了前三甲的席位。

这些重大的金融帝国，穿越几十年甚至100年之后，依然屹立不倒。究其缘故原由，除了有财团气力的壮大支持，自然也少不了对自身定位的认知刷新，以及对新时代、新模式、新挑战的接纳与融合。

04 一地鸡毛

在日本新泻县最南端，有一个叫汤泽町的地方，这里是川端康成代表作《雪国》的故事发生地，也是日本著名的滑雪度假胜地。

整个泡沫时期，汤泽町一共制作了15000套度假公寓，是当地常住人口的4倍，占天下家假公寓总量的1/5。谁人时刻，这里随便一套50多平米的公寓就能卖到2500万日元。

到了2017年左右，汤泽町大量公寓因欠费过多被法院强制拍卖。而所有的房产，无论豪华与否，竞拍底价均为1万日元，这个价钱被称为“备忘价钱”。

缘故原由在于，算上拖欠的物业和维修费，屋子的价钱此时现实已经为负值，但拍卖又总不能卖家向买家付钱，因此法院只好统一符号为1万日元，意思是“不否认这个房产的存在”。

像这样的拍卖会，当地每个月就会举行一场。

回望日本泡沫破碎后的30年，你会发现，从2009最先，日本焦点都会的房价稳步上涨，东京都房价涨幅约为30%，虽然幅度不高，但优质的资产属性和耐久的租金回报，使得这里的房产依然是投资置业首选。

但与之前的差异之处在于，整日本也只有东京、大阪、名古屋等焦点都市圈的房价涨势较好，其他的二线区域则涨势偏弱。

至于在泡沫时代被过脱离发的三四线区域，则基本谈不上涨价，甚至大多已经沦为“负动产”，继续拖累着无数人的生涯，一辈接着一辈。

日本房地产的疯狂、崩盘与重修，证实晰看似壮大的现实，实在是可以容易被推翻的。透过已往看待未来，许多游戏，实在并没有变。

当一个产业酿成击鼓传花、竞相怂恿、大干快上的游戏时，它事实能连续多久？它又会带来怎样的危险？

这两个问题，历史书中，四处都有准确谜底。