元大期货

2019年4月，北京长安阛阓宣布闭店刷新，八个月后，重新开张的阛阓，已经向“社区生涯中央”转型，早年的百货柜台，现在被一张张餐桌占有。

以餐饮动员阛阓人气，是近几年来阛阓运营的一个趋势，这也促使餐饮营业在阛阓中的比重逐步提高。数据显示，杭州银泰城，餐饮配套比例高达58%，深圳*的购物中央壹方城有198家餐饮商户，而去年，上海新开的9个购物中央，餐饮占比大多跨越了40%。因此，对许多阛阓的主顾来讲，与其说是“逛”，不如说是“吃”。

但现在生怕连餐饮都支持不起阛阓了。今年以来，老字号餐饮品牌东来顺、京天红、萃华楼以及暖锅连锁品牌小龙坎等纷纷结构社区餐饮，此外，一大批餐饮品牌也设计将社区店作为新的生长偏向。

餐饮品牌的“战场”似乎正欲从阛阓转移到社区。

阛阓，空了？

若是有人近期去过正大广场，可能会感伤于这一曾经天下*的购物中央为什么突然变得异常冷清，许多店肆处于空置状态，被围挡拦着。

9月份，有记者清点过，除九、十层观景餐厅和地下三层停车场外，它的其余楼层共有约115个铺面被围挡或无人谋划。8月，行业研究机构克而瑞资管也曾做过一次调研，在20个样本中，“铺位空置率”最高的正是位于陆家嘴商圈的正大广场，到达了34%。

34%是什么看法？正常来讲，5%是阛阓空置率的警戒线，高于这个尺度就会对商业购物中央运营带来一定影响，而放眼天下，今年天下重点都会商业购物中央的整体空置率都在不停上行。凭证克而瑞资管监测的7个都会，二季度平均空置率最高的都会武汉已到达9.3%，北上广、成都和武汉空置率均超5%的警戒线。

在导致出租率下降、空置率上行的退租业态中，服装、餐饮和休闲娱乐通常排在前三，尤其是餐饮，在餐饮占对照高的阛阓，餐饮行业的不景气更严重影响了阛阓的运营。

凭证赢商大数据显示，日月光中央、绿地缤纷城、徐汇日月光、莘庄维璟印象城等四个项目的餐饮占对照高，比例区间为43.89%～59.3%，月星全球港的餐饮品牌数目较为重大，总数跨越200个，此外，七宝万科则为热门餐饮品牌的战略要地。而凭证品牌数读不完全统计，上述6个购物中央在今年以来撤铺或歇业的餐饮品牌门店数目为67家，6个购物中央的餐饮品牌撤铺数目占比则处于4.35%～13%之间。

空置率上升，和阛阓愈发削减的客流量脱不开关系。据讲述显示，2022年国庆长假时代，天下购物中央总客流7.65亿人次，场均日客流2.18万人次，同比2021年国庆下降13.8%，同比2019年国庆下降34.2%。

客流削减，可昂贵的阛阓租金并没有因此而降低，这变相地把商家往外“赶”，而商家脱离阛阓，阛阓的空置率上升，进一步又将影响客流量，这似乎形成了一种恶性循环。

一位正大广场的店肆员工示意，“今年六月，我们的营业额只有五六万，房租就要六万五，另有人工费、物流费，基本就不赚钱，一两个月不赚钱还可以，一年下来十个月都不赚钱，老板的压力也很大”。而她劈面的一家鞋店，虽然还未拆除招牌，但老板已经设计不再续租，关门歇业了。

放弃阛阓或是收紧阛阓结构的措施，也成为许多餐饮品牌的选择。

消费主义退却，阛阓中的“裸泳者”

近十年来，阛阓的扩张和繁荣离不开餐饮，尤其是连锁餐饮品牌的崛起，如海底捞、西贝、绿茶等，依附菜品或服务的创新，逐渐积累了着名度，在吸引越来越多的主顾慕名而来的同时，为阛阓带来了大量的客流。而这两年，随着消费主义的盛行，网红餐饮更是成了阛阓繁荣的“流量密码”。

尤以Z世代为目的群体，就餐方面，他们比上一代消费者加倍注重餐厅、菜品的颜值，打卡留念已经成为餐饮消费的习惯之一，甚至不少人就是为了打卡而去阛阓的。

以曾经一度火爆的贤合庄为例，受陈赫等明星的多次站台和宣传，最初贤合庄每进入一个都会，都掀起一股打卡的热潮，也因此，贤合庄备受各地阛阓的追捧。据报道，北京五道口大学城内的一个阛阓为了转型，探索年轻化，早在试营业时代，贤合庄就已经作为首批店面入驻。

网红餐饮的打卡民俗，在新消费浪潮的推动下，更被大局限地助长，从暖锅、西餐等相对传统的饮食扩大到茶饮、点心、面食、卤味等多个领域的新式饮食。而无论是网红餐厅照样其他网红餐饮品牌，在资源入局后，都迎来了各自的大规模扩张时期，门店遍布天下各地。

然而，今年新消费领域的热情蓦然冷却，寒意也传给了靠餐饮带悦耳气的阛阓。

一方面，网红餐饮品牌的吸引力逐渐下降，给阛阓引流的价值减小，更要害的是，在生计压力下，他们也最先逃离阛阓；

以奈雪的茶为例，以前奈雪的茶的尺度店肆大多占地面积较大，选址为各大商超的“黄金”铺位，但2020年11月，奈雪的茶开出了首家PRO店肆，面积较以往小了不少。而且在新店的结构上，新增了第二类茶饮门店，即“社区门店”，多开在办公楼、写字楼、社区周边的商圈。

连续扩大的亏损，已经让奈雪的茶无法再支付起黄金铺位昂贵的租金，连喜茶都决议放弃单一的直营模式、让加盟商加入，这是不少新消费品牌真实的生计写照。

另一方面，网红餐饮的扩张措施住手，也为前两年餐饮行业的扩充画下了终止符，现在整个行业，新店的开店速率赶不上门店倒闭的速率，这使得阛阓的餐饮营业无法实时获得弥补，空置增添；

赢商大数据显示，2022年一季度，9大重点都会中200家5万㎡以上的购物中央整体调整品牌门店数5400家，新开店约2500家，新关店近3000家，开关店比仅0.86，其中餐饮板块的开关店比为0.89。而看2021年，23城1000家购物中央的新关店数目为25000余家，新开店为27000余家，整体开关店比1.07，其中一线都会的餐饮整体开关店比为1.14。

只管当前阛阓的这种现状和疫情的因素脱不开关系，但这也是在为几年前消费市场的盲目买单。

社区餐饮，远水解不了近渴？

近两年，餐饮品牌不再押宝某一渠道，而是开拓更多渠道来保证企业的收入，已经成为共识。好比外卖，外卖现在已成为餐饮品牌运营的一个要害，再好比社区餐饮，越来越多的餐饮品牌把店开进了社区。

今年，海底捞确立了海底捞社区营运事业部，巴奴旗下的小暖锅品牌“桃娘”，11月预计在北京开出社区型新店；拥有120多家门店的快餐品牌“陕味食族”，以前门店险些都开在阛阓中，现在却发力社区型品牌“烤翅先生”；就连星巴克，也在广州、上海、成都开出社区店。

社区成为餐饮品牌相互争抢的新地皮，很洪水平上是受这两年疫情频频的影响。疫情封控下，客流量较大的阛阓经常成为被封控的重点，而小区周围的社区店受到的波及相对较小，更要害的是，疫情发生后，消费者思量到群集风险，会削减去阛阓的频率而更多地选择在周围流动。因此，社区经济变得较为活跃。

但现在来看，并非所有的餐饮品牌都能享受到社区餐饮的盈利。

凭证公然信息，袁记云饺当前共有2098家门店，2021年开业的有858家，2022年仅4月份就开出250多家门店；紫光园，2年笼罩北京500个社区12万人，2020年疫情时代，半年新开70多家门店，均在社区；祥瑞馄饨，现有2196家，2020年新开545家，2021年新开327家。

很显著，这些快速在社区周围扩张的餐饮品牌，大多数自己就是老牌的“社区”型选手，而非刚最先结构社区餐饮的“新人”。

好比西贝莜面，早在2018年，贾国龙曾提到，西贝在实验一种社区店，聚集外带和零售服务，面积50平方米左右。厥后其推出的中式快餐副牌“超级肉夹馍”和“西贝EXPRESS”主要就结构在北京天通苑、北苑等社区。可是，超级肉夹馍、西贝EXPRESS接连关店，现在，西贝EXPRESS*可查门店北苑店已暂停营业。

如南城香首创人汪国玉所说，“社区餐饮，一是谋划品类足够刚需，二是产物好吃不贵，也就是性价比高”，而在这两点上，与小区周围的伉俪店或老牌社区餐饮店相比，西贝、海底捞等餐饮巨头开设的社区餐饮，可以说险些没有优势。

归根结底，海底捞、呷哺呷哺等崛起于阛阓的头部餐饮品牌，终究照样要依赖阛阓大规模的客流量来支持，现在阛阓的困局，亦是他们的困局。

固然，对体量不大、投资成本不高的连锁餐饮品牌，社区模式或许是当前经济形势下一个新的生长思绪。尤其是对于带有网红色彩的新品牌，消费者新鲜感的消退以及租金、职员等成本的压力，已经让许多门店无法继续在大型阛阓或购物中央生计，转战社区，未必不是一条新的出路。

只是无论是头部照样腰部，都要面临消艰辛不足的事实。