元大期货

4月尾，林腾蛟决议将所持环保上市企业控制权转让；纪海鹏抛售旗下高速公路项目股权，岁数相仿的两人不约而同忍痛割肉，目的只有一个，救赎各自名下的房企。

至少一年前，林、纪二人照样深居简出。林的阳光城，靠朱荣斌、吴建斌“双斌”组合打理；纪海鹏早将所持龙光团体大部门股权赠给女儿纪凯婷。

阳光城去年和泰康系彻底撕破脸，得力干将朱荣斌去职，林腾蛟不得不腾出一只手来；亟待改善债务结构的龙光团体，非老纪亲自出马不能。

海内房企暴雷潮席卷一年多时间里，一大群房企实控人满眼焦虑。蓝光生长杨铿、新力控股张园林、中梁控股团体杨剑、福晟团体潘伟明等，都尝到了千亿跃进的苦果。

流动性危急之下，王文学能不能保住中原幸福控制权；同在河北的荣盛生长上市以来首亏近50亿元；建业地产胡葆森怎么在洪水后、疫情中重新站稳脚跟……

四五年前，这些房企老板鲜明亮丽，那时的阳光和沙滩还不是奢侈品，险些是年会标配。现在黑云压顶城欲摧，昔日财大气粗的老板们，个个押上身家找钱还债。

以前较量的是，谁做的规模更大，现在比的是谁活的更久。

在深交所发文允许房企拓宽债券召募资金用途后，房企们已熬到了黎明前。

01 穿越周期

2021年寒风乍起，海内房企们陆续暴雷。难，已不是某家企业的专享。在这场风暴里，从来没有人能够独善其身，也无法预料下一个暴雷花落谁家。

万科4年前喊出的那句“活下去”，不少人误以为又是个“狼来了”的故事。

那时，海内房企正着迷于对规模的追逐，不惜猛加杠杆向前冲的癫狂逐渐伸张到整个行业。

正荣地产董事长黄仙枝曾热衷规模效应，他以为，只有到达一定规模才有成本优势，盈利才会提升。

随着规模增进风险越来越大，公司暴雷前后，黄仙枝怂了，在投资人电话集会上，他恳请给予一些时间强化现金流。

和黄仙枝一样信仰规模效应的房企不少，已暴雷的新力控股、蓝光生长、中梁控股等，莫不如是。

蓝光生长迅猛扩张的那几年，新增土地贮备爆表：2015年拿地15块，2020年拿地52块。其中，2020年溢价率跨越30%有37块，溢价率跨越50%的有21块，另外5块土地溢价率跨越100%。

杨铿雄心虎胆，手里的蓝光生长支出伟大价值：欠债规模从2017年的761亿元增至2020年的2118亿元，融资成本从7.19%升至8.20%。即便实行出售迪康药业和蓝光嘉宝服务等一系列瘦身设计，债务至今没有获得解决，住手4月22日，累计未偿债务本息规模增至328.22亿元。

阳光城同样被高周转所累，2017年照样小步慢跑，之后就停不下来。2017年拿地耗资650亿元，新增计容修建面积2021.63万平方米，昔时，公司归母净利润才20.62亿元。

中梁控股在拿地方面更为高调。2016年平均5天拿一块土地，2018年更是以1.31天拿一块地的速率，成为土地市场里一头猛狼。

巨细房企之以是迷信规模效应，源于一条隐晦的生计规则：千亿规模才有未来。早前保利地产的宋广菊、融创的孙宏斌，提出过这一论调，逐渐成为行业共识。

02 花式自救

快速筑起的商业帝国，往往距离崩塌不远。在房地产行业，眼见它起楼塌楼触目皆是。

从北上求援的许老板，写信求助的胡葆森，突然退群的张园林，另有福建欧式兄弟之一欧宗洪，爱唱粤剧的陈卓林等，哪一位房企老板现在不是置身水深火热之中？

去年整整一年，暴雷的房企拉满了A4纸，从蓝光生长到宝能，从名堂年到现代置业……

人民法院通告网通告显示，2021年，天下近400家房企宣告停业。今年头以来，房企暴雷事宜仍此起彼伏。

这些房企暴雷的先兆大多有迹可循，从理财兑付不了，到债务展期，再引出公司债务违约和现金流危急。

三条红线出台之后，一些房企借新还旧的游戏难以为续、海内外融资渠道近乎关闭，房企手里的好牌已不多，除在销售端尽全力实现回款之外，剩下的只有各显神通。

纾困的路径只有几条，股东乞贷、配股融资、出售物业资产等，是众多房企扭转危急路上不多的选择。

物业资产率先摆上货架。中指院数据显示，2021年，物业治理行业并购案生意总金额353.2亿元，同比增进234.15%。

蓝光生长、中梁控股、禹洲团体、阳光城、富力地产等，都已将旗下物业资产拱手让人，以换取资金。

另外，通过债券展期、交流要约或赞成征求，获得债券持有人的赞成。去年，中国金茂、世茂、建业地产及新城控股等房企纷纷回购美元票据，提振资源市场信心。

投资者对房地产的信心已到了比纸还薄的水平，市场忧郁行业层面有系统性风险发作的可能。

作为宽大中小投资者信心的主要支持点，房企老板们正试图消除这一欠好的预期。

去年以来，融创出售资产回流现金，曾在短短两个多月，回笼资金跨越200亿元。此外，老板孙宏斌还向公司提供4.5亿美元无息乞贷。

林腾蛟在公司面临流动性危急时，押上身家对展期美元债全额担保，武断出售所持兴业银行股权；今年3月出让伟正控股相关股权偿债；日前已将阳光团体所持龙净环保相关股权转让给紫金矿业；5月，阳光城再卖掉永康众泰小镇项目，回血57亿元。

在旭辉控股以供股方式召募16.7亿港元中，大股东林氏家族及多家长线股东分外申请超额认购，合计获得8.22股供股股份申请，相当于可招供购供股股份的1.97倍。

去年9月，富力地产执行董事李思廉及大股东张力合计为公司提供80亿港元财政支助；现代置业股东张雷及执行董事张鹏合计向公司提供8亿元股东贷款。

宝能姚振华通过中山润田质押中炬高新股票，变相融资41.04亿元。

雅居乐对价18.44亿元转让广州利合26.66%股权，彻底退出继海南清水湾之外，另一超级大盘广州亚运城项目。

03 枯木逢春？

2017年，陈卓林录制过一支粤剧名段《狄青闯三关》。据报道，他最喜欢其中一句唱词是“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”

彼时的唱词，放到现在的房企老板身上，似乎更为贴切。

早年一时感动高杠杆、高周转，是这些房企掉进深渊的主因。从房企瘦身到老板亲自上场输血，严酷意义上说，是他们对追逐规模、粗放治理埋单。

这已是行业通病，只有在销售端回归一样平常，保证现金流通畅才是共识。

不外，销售端的寒意尚浓，难免让房企们走出逆境徒生几分无奈。

今年，正荣地产已宣布暂缓拿地、不设立任何详细销售目的了。也就是说，公司重点在于盘活项目，迎面化解流动性危急。

凭证惠誉机构研报数据，今年正荣地产即将到期或可回售的资源市场债券约88亿美元，包罗6月到期的16亿元人民币债券、8月到期的2.93亿美元债券、9月到期的2.465亿美元债券、9月可回售的10亿元人民币境内债券及11月到期的10.5亿元人民币境内债券，偿付压力不小。

惠誉以为，这家闽系房企已基本无法通过资源市场召募资金，只能靠内部现金泉源应对偿债问题。

在极弱的市场环境之下，正荣地产的销售大受影响。今年前3个月，合约销售额140.1亿元，同比削减64.97%。

与正荣一样销售陡降的，另有雅居乐、中梁控股、阳光城等。今年前3个月，这3家房企销售额同比划分下降46.60%、55%和94.42%。

在房企解困历程中，名堂年控股算是运气好的。由于基本面较好，且大部门项目结构在焦点一二线都会及大湾区，获得了广东实力名企粤民投投来的橄榄枝。这家快要躺平的房企，运气最先转向。

不外，名堂年控股董事会主席兼执行董事潘军说，公司可能需要花一个异常长的时间来化解这次危急，2至3年甚至更长时间。

荣盛生长董事长耿建明也深有感想，在今年开年的发动会上，他说，“熬过隆冬，就是春花绚丽。”