元大期货

或是新经济下的产业变迁、或是舆论场内的文化重塑、亦或仅仅是时代洪流里通俗人的肆意嬉笑，在被钢筋水泥包裹的外表下，每座网红都会，都肯定拥有属于自己的鲜活面貌。

2020年终，我们走到那些东南西北、大巨细小的新网红都会，试图感受他们各自差别的都会脉搏、发现他们本同末离的网红基因。

是为《网红“进城”》系列第五篇。

邻近中午12点半，戴娟走进深圳南山区华润城四周的一家“苍蝇馆”，点了份25元的牛腩饭，上午，她刚刚带着客户看完小区里几套1000多万元的豪宅。

戴娟是德祐地产的一名中介，在这个片区事情已经跨越10年，眼见这里从一个外来打工人集聚的城中村，酿成了全深圳房价最高的地段之一。

深圳楼市，永远不缺少话题，在深圳，无论是企业高管照样网约车司机，谈起这座都会，首先想到的就是屋子。已往一年，由于购房者趋之若鹜的高价“网红楼盘”频出，这座由于“来了就是深圳人”而充满亲切感的一线都会，再度被天下热议。

在最能体现楼市热度的二手房市场，贝壳数据显示，从去年底至今，深圳二手房挂牌均价从70844元/平米上涨至82144元/平米，而同期北京二手房挂牌均价则一直在6万/平米左右。深圳已然成为天下房价最高的都会。

因新居限价等因素，深圳楼市普遍存在着一二手房价钱倒挂的征象，价差越大、楼盘越“红”。

在众多楼盘中，位于南山区的华润城四期“润玺”项目，又被称为深圳“网红神盘”的翘楚。今年11月尾，润玺开盘，9000多人抢购1171套万万元豪宅，一度让那里成为网红打卡之地，还让“代持打新”这个名词家喻户晓。

“以前这里叫大冲村，你绝对想不到十多年前这里有何等的脏乱差，四处都是‘握手楼’，街边摆满了小摊，像我这样的外来人员租个十来平米的小房间，月租金也就三四百块钱。”戴娟告诉作者，现在，随着润玺横空出世，四周9平米一间的“蜗居房”，月租金都已经高达3900元，二手房均价每平米到了17-18万元之间。

有人说，深圳是多数市里最包容的，无论是住在价钱万万的豪宅，照样蜗居在千元房租的城中村，都能有滋有味；也有人说，这里是最“摇晃”的都会，你能够容易的留下来，也可以容易的脱离。

网红神盘：房票难求，代持打新

与同为一线都会的北京和上海相比，深圳从小渔村生长而来，众多城中村是其独占特色，见证了都会的变迁。

一项深圳市规土委对深圳城中村的普查数据显示，深圳城中村用地到达321平方公里，建设用地占全市31%；城中村修建总量35亿平方米，占全市修建总量43%；城中村人口高达1231万，栖身人口占全市人口64%。

戴娟初来大冲，干的就是村里衡宇租赁中介生意，她告诉作者，十多年前，来这里租房的都是四周工厂的打工仔和打工妹。2009年，大冲村正式启动城中村革新，华润置地拿下了这个巨无霸项目，由于项目过大，只能分批分期开发卖楼。

盘活城中村存量土地，曾是深圳的供地计谋。2004年，深圳出台城中村更新革新设施，相较土地拍卖市场，旧改项目拿地成本平均廉价1/3以上，伟大的利益空间，让各大开发商纷纷进军深圳旧改市场，其中不乏恒大、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产龙头。

“这里的盘，真是卖一个火一个，这里的中介，只能做二手房，没法做新居署理，由于新盘太抢手了，都是日光，开发商基本不需要署理。”城中村摇身变为网红盘，让久在其中的戴娟也感应惊讶。

2014年10月，华润城润府一期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后加推，均价上涨到约5万元/平米，再度以3小时“光盘”；次年12月，二期开盘，整体均价到达8.5万元/平米，同样日光；到2018年6月三期入市时，均价已经到达约8.55万元/平米，在首次启动公证摇号、公证选房后，依然日光；时隔3个月，加推555套新居，继续当天售罄。

今年7月15日，深圳出台了史上最严的限购政策“新深八条”，在深刻落实“房住不炒”政策的同时，也让房票（购房资格）成为稀缺品。而另一方面，新盘限价，比周边二手房要底许多，例如“网红神盘”华润城润玺即是云云，润玺预售均价每平米13.1万元，而旁边的二手房均价，每平在17-18万元之间。

“一二手房价钱倒挂，买到即赚到”，于是，在限购政策出台后开盘的润玺，让众多有房票无资金和有资金无房票的人，通过“代持打新”走到了一起。

“其中一类是众筹打新，有点类似于私募，有房票的人是GP（通俗合伙人），出资的一伙人是LP(有限合伙人)，人人事先商议好，签好协议，最后炒房的收益按商议好的分配。” 两年前，王敬从北京一家房企跳槽到一家深圳房企担任营销老总，他告诉作者，自己的深圳老乡会微信群里，就时不时有人会冒出来说自己有房票，发动人人一起筹资去打新炒房。

炒房者绞尽脑汁。类似润玺这样的超级网红盘，购房者不仅需要无房无贷，还要比拼社保年限，年限越长资格越高，有人为了抢到认筹资格，把自己怙恃二十几年社保年限的名额也搬了出来。

据《经济观察报》报道，11月25和26日两天，在润玺的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，而代持的用度，一样平时在10万元左右，润玺作为豪宅更高一些，从15万到50万元不等，若是通过中介渠道，还要另外支付1万多元的代庖用度。

“润玺这个盘，我估量有一半以上是代持。”连中介也被“代持打新”的阵势“吓到”，戴娟告诉作者，自己客户就有两个具备购房资格的老深圳人，但由于“从签署代持协议到屋子最终脱手，需要六七年时间，风险过高”，自己一样平时不愿自动接待这样的客户。

代持纠纷一度让亲友反目。多名中介和深圳当地开发商人士，都向作者提到了同一个案例：某男士让其侄子代持，谁知侄子烂赌，欠了1000多万元外债，代持房产被判给债主，出资男士几回向法院申诉都被驳回；也有同伙间代持，效果代持人看到屋子翻倍，直接坐地起价，启齿就是增添10万代持费。

“世外桃源”：城中村内房租减半

位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村，是深圳城中村革新的另一类典型。村口的百年牌楼与一墙之外的商圈闹市相连，始建于明初的文物保护单元“元勋旧址”，与上百年的危房一起，混杂在一排排麋集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中心。

一次城中村革新，在深圳就能制造一大批“暴发户”，村民们盼望被拆迁，他们有自己清晰的“账本”：一名拥有一套60平米屋子的笋岗村村民，年租金收益大约在3.6万元，而在售的同样巨细两居户型，二手房单价约为3万元/㎡；若是这些屋子纳入拆迁局限，根据“拆一赔一”抵偿，村民拆迁收益可以高达180万元，且赔付的屋子若是出租出去，租金也比原来城中村租屋要高许多。

2018年，深圳市政府出台新政，划定城中村将以综合整治为主，拿来作为租赁和保障房用地，原则上不再拆迁酿成商品房用地。

笋岗村和周边的田心村、蔡屋围等地，一直都是罗湖区旧改的热门区域，华润、中洲地产等旧改巨头一直在角逐这些旧改项目，蔡屋围等在2018年前被纳入到了旧改局限，但笋岗村却一直未动。

一位深圳当地开发商人士对作者示意，若是没有指标，开发商就没法举行拆迁旧改，新政后，许多城中村只能举行综合整治革新。万科即是在随后进入笋岗村举行综合整治，即在不拆迁的情形下，改善笋岗村的综合环境，彼时，万科正在实行其“万村设计”，通过综合整治，拿下城中村的房源，做长租公寓营业。

现在，被闹市围绕的笋岗村，犹如“世外桃源”。作者探访时看到，虽然村外即是深圳闹市，但笋岗村内的房价和物价，都要比村外廉价许多。村口的房产中介告诉作者，相比村外均价在6万/平米的商品房，村内的小产权房，每平米单价在2.5万到3万元左右，村里60平米的两居月租金3000元左右，而村外则是6000元。

“我租房的客户也在不停更新迭代，从最初的农民工，到技术工人，再到科技公司的程序员，现在能租得起华润城100多平大屋子的，就是那些大公司的老员工和初创企业的CEO、CFO。”戴娟说，随着以华润城为焦点不停开发，周边的大公司也越来越多，TCL、长虹都在四周建立了办公大楼。

都会生长日新月异，但隐匿于多数市、免于被拆迁的许多城中村，仍然成为许多深圳人选择扎根的地方，新老深圳人在这里交汇。

“我的房东，平时看着挺土的一人，趿拉个拖鞋，穿个背心，厥后才知道，他拥有四周城中村里的一栋楼。”在王敬看来，“深圳的拆迁户，相比之下都稀奇低调”。

由于租金连续上涨，戴娟在4年前搬到了离南山华润城五公里外的另一个城中村里租住：“深圳就是这样，有钱的人可以买几万万、上亿的豪宅住，再没钱的人，也能找到月租一千的地方。”

深圳速率：上午拿地，下昼开工

“只争朝夕”——深圳或许是天下最追求效率的都会，这点在楼市上可见一斑。改革开放之初，深圳曾以平均不到5天盖一层楼的“深圳速率”驰名天下，现在，速率依然停不下来。

“这两年由于资金和销售的诸多限制，险些所有房企都在玩高周转，恨不得今天投资出去明天就把钱收回来。”在京深两地从事地产行业十多年的王敬告诉作者，尽管云云，但深圳的节奏，照样比北京要快许多。

11月23日，万科在深圳拿下一块土地，中午11点拿地，晚上6点就举行了开工仪式；龙光地产今年5月拿下深圳前海的一块土地，也是拿地之后就立刻开工。

深圳网红楼盘之一的南山区万科瑧山海项目。12月7日开盘，预售均价12万/平米，比周边二手房价钱低2-3万（图片泉源：作者）

“我在北京，虽然房企都很忙，但人人平时周末还能踢踢球，晚上还能喝酒吹牛，而到了深圳，人人坐下来连交际和客套的话都很少，上来就是谈营业、谈资金，这里的都会文化就是务实、快节奏、不来虚的。”王敬说，对于急于回笼资金的开发商来说，今年尤为显著。

让王敬感受与北上差别的，另有深圳的老板们。“房企老板都喜欢开会，而且一开就是一天，但在北京的时刻，老板喜欢谈宏观形势和文化导向，在这里，老板只谈详细指标和详细的项目。”王敬以为，深圳老板对数字和细节更敏感，“底下部门老总汇报事情时稍有纰谬，就能马上指出”。

由于疫情缘故原由，深圳政府对楼盘开盘划定做出的迅速反映，也让开发商印象深刻。招商蛇口深圳区域一位投拓人士告诉作者，疫情下，政府划定，若是项目是装配式修建，可以工程出地面就开盘，若是是传统式修建，则从之前完工2/3才气开盘提前到了1/3。由于政策明年不再延续，有条件的开发商都计划赶在年底前开盘，例如龙光在前海的项目，百亿以上货值的大盘，5月拿到的地，设计年底前就要开盘。

一方面，是开放商“卖房要快”，但另一面，则是购房者也不得不随着提速，对于许多计划定居深圳的人来说，稍有犹豫，房价就可能超出预算。

“那几年北京的雾霾很严重，每年入冬，人人经常聊的话题就是要不要搬到南方，除此之外，我在北京没有户口，未来孩子上学不好办，加上那时刻北京房价涨得太厉害了，我以为在北京买房基本是不可能的事。” 2016年，在北京没有“归属感”的李媛，从一家大型互联网公司的北京分部，换岗到了深圳总部。

来到落户相对宽松的深圳，由于是985院校结业，李媛很快有了深圳户口。原本，她和丈夫以为可以松口气，靠小俩口的收入攒够首付，把屋子问题也解决了，但却遇到了和在北京同样的情形：“收入增幅完全跟不上深圳房价的涨幅，反倒是2017年后，北京房价企稳了，深圳却蹭蹭地往上涨。”

“万万以上的大户型买不起，万人摇的网红盘排不上，由于社保年限比不外人家，可看的盘选择局限就对照小了。”李媛没想到在深圳复制了在北京时刻的心境，她现在最悔恨的是，“没有一来到深圳就和家人凑钱武断买房”。

吸引人才：左手创业，右手安居

“华为要在中山建一个新的基地，在翠亨新区，肯定会动员周边的楼市买卖。”12月初，作者来到位于南山区前海路的一家中原地产门店，店里只有一名女中介留守，当天，“其他员工都跑到中山去支援当地门店踩盘了”。

无疑，楼市的升沉，是都会生长的一个主要缩影。在深圳驻扎的大企业，也是动员深圳楼市需求的因素之一。

摄影作品：深圳村之变迁（图片泉源：视觉中国 拍摄者：秦军校）

“深圳购房群体对照多元，有华为这种大厂的中高管和员工，有内陆的深圳土豪，也有一些外地投资客。”作为房企营销总，王敬也会研究客户画像：“大厂客户是我们最喜欢的，由于他们收入高且稳固，中高管和高收入的员工都是全款买房，就算是按揭的，流水和收入证实也很硬核，办房贷流程更快。”

但在王敬看来，近十年来，深圳的大型标杆式企业并没有再迅速增添了。“大疆也许算得上一个吧，此外似乎没有排得上号的了。”身处楼市、需要对居民购置力了如指掌的王敬说，创业人群成为了深圳的新特点。

与众多都会一样，深圳也在努力拥抱新产业和新人口。

九零后创业者、斯坦德机器人公司CEO王永锟，从哈工大结业之后就到深圳来创业。他告诉作者，由于自己主要从事机器人产业，客户和供应链都在深圳，若是不来深圳，“那还能去哪儿创业呢”。

一位深圳市发改委的退休官员对作者示意，深圳市场经济的气氛很浓，以充电桩行业为例，深圳最最先需要立案，厥后连立案也取消了，市场完全铺开，只要愿意进来的，谁都可以，“也许短时间会形成恶性竞争，但市场最终会决议谁最后胜出。”

优优绿能是一家生产充电桩充电模块的深圳公司，在整个充电桩中，充电模块成本占四五成，优优绿能在中国的市占率到达10%以上，而且已经进入外洋市场。在公司总经理柏开国看来，“深圳的创业气氛很好，人才、资金、市场都在这儿，没有比这更好的地方了”。

拥有更多的生长机会，但对于希望在深圳历久生涯的人来说，屋子仍然是逃不开的话题。

为了留住人才和解决房价高企的问题，深圳从2018年最先调整供地结构，其中，40%为商品房，40%为人才安居房，20%为租赁房。

深圳市住建局近期最新公布多个安居房的申购通告，如位于龙华区福城街道的丰盛懿园配套安居房，申购价钱为21335元平米（毛坯房），而贝壳网显示其周边二手房均价在5-6万平米左右。

不外，安居房申购有严酷的门槛和产权限制。根据深圳近期出台的划定，只有在深圳社保缴满十年且具备未有住房等条件的人、或相符特殊条件的领军人才，方有资格进入购房轮候名单；同时，安居房购置后满15年社保缴纳期或年满60周岁且购房满10年，向政府缴纳增值收益后，方有完全产权。

现在，安居房整体投放比例尚小。李媛初到深圳时，关外的龙华区均价每平只要两三万，现在较好地段已经涨到了五六万甚至七八万，她和丈夫从怙恃、亲戚同伙里四处乞贷凑齐了首付，现在正加紧在深圳四处看盘。

“人才安居房的价钱，预计比周边三年内的商品房均价廉价60-80%。”王敬也无法确定深圳楼市的走向：“若是这些屋子未来大量投放到市场，深圳的房价是不是能够稳住，到时会不会吸引更多人群来深圳定居，拭目以待”。