元大期货

“魔幻”2020，黑天鹅危急伴随着需求量和生产触达方式的改变，险些席卷了所有的行业，地产自然不破例。

房地产有其自身特殊性。作为一个集产业性与金融性、区域性与系统性于一体的特殊行业，它的转变反映了经济的生长，潜伏了财团的升降，更深刻影响着国民冷暖。

回首2020年中国地产行业的转变，亿欧梳理出六大趋势性关键词——二房东、三道红线、都会竞争、万元时代、渠道新势力、产业化转型，以解构这一年地产行业生长的内在逻辑。

关键词一：二房东

回到年头，1月17日，蛋壳顶着疫情带来的现金流压力上岸纽交所。蛋壳CEO高靖说，希望“让年轻人有尊严地在都会生涯”，“希望为每个身处异乡的人都能提供一个温暖的壳”。

不外，许多长租公寓品牌照样倒在了2020年。

据亿欧不完全统计，友客、巢客、趣租、乐伽等30余个长租公寓在近年暴雷，数十万间衡宇受到影响。其接纳“租金贷”等金融腾挪手段，行使租客和房东结算周期差畸形扩张杠杆，甚至在后期泛起了租金与房源现实价钱倒挂收房的“庞氏操作”。

而长租公寓目的用户，不乏初入职场的年轻人，收入和储蓄较少，风险意识较弱，经济抗风险能力普遍较低。长租公寓资金断裂，结果却很大水平落在这些年轻人头上。

除了长租公寓，受全球疫情对集中办公场景和旅游出行业态的袭击，共享经济平台WeWork和Airbnb也遭遇逆境。

WeWork在IPO失败后又遭遇疫情黑天鹅，估值从2019年头的470亿美元下滑至现在的29亿美元。今年9月，WeWork中国获得现有投资者挚信资源2亿美元的追加注资，至此挚信资源拥有中国营业过半股权，WeWork母公司则彻底放弃对中国子公司的运营控制权。

Airbnb年头由于现金流入疑似枯竭和创始人争议性讲话引发质疑，一度传出要停业的新闻，不外很快获得10亿美金债券融资度过难关，并于今年底正式上岸纳斯达克。剖析以为，资源对于疫情恢复后旅游业的延续价值依然异常乐观。

无论是长租公寓照样共享经济，今年“二房东”生意欠好做。不外行业洗牌后，或许会有更大的整合时机。

关键词二：三道红线

2020年对地产行业最具影响力的事宜，莫过于住房和城乡建设部、人民银行在8月尾明确的重点房地产企业资金监测和融资治理规则。

业界称之为“三道红线”——房地产企业在剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%，净欠债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。

房企若是三道红线全中，则有息欠债以2019年6月尾为上限，不得增添；房企若是踩中两条、一条或零条红线，有息欠债的规模年增速划分不得跨越5%、10%和15%。新规预计在明年起执行。

据各大房企的2020上半年报测算，恒大、融创、富力、绿地等多家着名房企踩在红区内，调整压力伟大。

新规背后，是近年不停发酵的房地产债务风险。

银保监主席郭树清曾在《求是》公然撰文示意：“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

《财经》杂志报道，2019年房地产开发企业欠债总额高达76万亿，且欠债规模和增进速度呈显著加速趋势，上市房地产企业的净欠债率高达90%。

停止2020年10月29日，人民法院网宣布的数据显示，公布停业整理通告的房地产企业已高达294家。房地产企业发债方面，信用债和其他有息欠债到达集中兑付高峰期，到期债务约为1.46万亿。

红线成为房企头上的紧箍咒，直接促进了房地产资产的再分配。

新规后房地产研究机构克而瑞公布研报称，从9月最先，在北京、上海、广州、重庆等产权买卖所，房企子公司挂牌数目较之前显著增进，黑石等资金进场接盘。

同时，物业公司也迎来了一波上市潮。恒大物业等公司纷纷上市，力争通过拆分资产重新估价，有用降低团体欠债。

市场普遍以为，新规对高欠债龙头企业会有较大的影响，同时二三线房企也再难重现弯道超车的黑马事业。

关键词三：都会竞争

2月尾，疫情刚泛起缓和，珠三角和长三角的各大都会就派出专车、专列甚至专机，前往中西部区域“抢人”复工。

沿海制造业的底色是工人，都会经济活力的背后也是人。

11月，“杨逾越落户上海”登上热搜，引发网友争议。这一事宜的背后，是各大都会人才争夺战的不停升级。

上海在年底延续推出了数个关于落户政策的文件：将落户权“下放”各重点区域；外洋留学生2年内即可落户；四大类高管和科技人才更是可以直接落户。杨逾越即是作为稀缺人才引进的。

广州、杭州、宁波等都会也纷纷跟进。杭州为本硕博应届毕业生一次性发放生涯补助1万、3万、5万元，每年另有1万元房补，高层次人才最高可以拿到800万落地补助；福州在年底周全铺开落户限制；广州宁波等地正在计划或最先认可异地积分，变相“拆墙”。

民众对区域经济生长差异的关注，不止在一二线都会竞争。

2020年上半年，天津掉出中国都会GDP前十名，北京成为榜单中仅剩的北方都会，引发网友热议。

恒大团体首席经济学家、研究院院长任泽平在其文章中剖析，中国南北差距在2014年厥后出现显著扩大的趋势，现在南方经济占比已经到达了65%左右。

但中国都会和小城镇改造生长中央研究员冯奎向媒体示意，把中国区域生长的差异当成南北生长的差异，过于简单化、也不准确。他以为，中国区域生长呈多方面分化事态，各板块都是经济生长的主要支持。

都会竞争与区域结构的差异，一定将深刻影响未来地产款式的走向。

关键词四：万元时代

与年头很多人的担忧相反，疫情并没有给房地产去库存带来过大压力，反而，资产荒等缘故原由使得一些资金进入地产避险。

国家统计局数据显示，年头成交均价有所回落，4月份最先延续上扬，到今年6月份，我国新建住宅成交均价首次突破了1万元大关，并延续4个月保持在1万元上方。

剖析以为，只管10月份价钱有所回落，中国整体房地产市场基本进入了“万元时代”。

易居中国的100个重点都会数据显示，停止9月房价中位数已经到达了14345万元。二线都会在前9月整体涨幅最大，同比上涨达9.3%，成为推动“万元时代”的最大动力源。

背后缘故原由，仍是一二线都会加大人才吸引力度，大量优质人口向中央都会群集，衍生了响应的置业需求。购房者的置业念头逐步转向关注都会自己生长潜力，而非价钱低廉，更多购房者最先倾向于均价万元以上的综合生长潜力较高的都会。

与之对应的是，资源枯竭型的缩短都会房价延续低迷。易居观察数据显示，47个典型缩短型都会平均房价仅为5113元/平方米，而鹤岗、石嘴山等都会的二手房每平米价钱仅为2000多元。

“万元时代”或许标志着一个崭新阶段的开启：地产总体款式从增量转变为存量，重点区域、重点都会的结构性盈利将彻底取代已往的普涨趋势。

关键词五：渠道新势力

贝壳找房创始人左晖曾经抛出著名的“夜壶理论”——“市场好的时刻，开发商对渠道的依赖水平较低；市场欠好的时刻，开发商对渠道的依赖水平就会很高”。

疫情之下自然渠道紧俏，各大房地产商更是纷纷自己“造壶”。

恒大通过预付款膨胀、在线抢房、直播卖房等组合拳打法，成为了在线卖房的第一个吃螃蟹者，媒体新闻称其3天锁定了580亿销售额。今后，不少地产企业跟进，直播卖房最先成为潮水。

疫情倒逼地产行业开启数字化，也促使更多科技企业加速结构。

8月，贝壳找房正式上岸纳斯达克市场，市值一度突破900亿美金。据三季度财报，贝壳2020年前三季度房产及租赁买卖总额（GTV）已经突破2万亿元，远超京东成为中国第二大数字化买卖平台。

京东在今年首推了自营房地产营业，选择正式从信息服务下场卖房。

阿里巴巴则同易居中国杀青战略互助，主构建淘宝/天猫为焦点的线上房产营销平台公司，包罗线上旗舰店、数字化案场系统、数字化营销工具、房产买卖后市场服务等。

科技巨头入场，一方面是看重了房地产数字化的伟大盈利，另一方面则是渠道背后的伟大利润。尤其是在存量经济款式替换增量经济的款式下，渠道商的作用对于中型房企及尾房销售的作用会愈发主要。

有报道称，迫于市场环境和年底业绩压力，在北京区域，连豪宅这样曾经弱渠道属性的产物也最先向渠道商靠拢。其中部分房企给渠道商给包销商的折扣最高可以到达惊人的15%。

渠道通过链接衡宇和消费者，自然拥有买通下游室内设计、装修，甚至金融服务的潜在能力，其市场想象力潜力伟大。

关键词六：产业化转型

地产转型的话题由来已久，然而今年吸引舆论焦点的事情稀奇多。

2月，碧桂园上线“煲仔饭机器人”餐厅，并投入疫情中央武汉运营使用；万科则在3月成立了食物事业部结构生猪养殖，踏入猪肉风口；8月，恒大连发6款恒驰系列造型车，笼罩中高端轿车、SUV及豪华MPV；转型先锋万达今年则迫于资金压力，出售了铁人三项营业、并注销了飞凡公司正式退出电商营业。

有剖析以为，许多老牌地产商在运营模式上有比较强的头脑惯性，往往过于追求标准化、赚快钱赚大钱，缺少慢工出细活的精细化治理基因。这种地产头脑自己与产业头脑有较大的差异，会直接影响一些地产企业的转型成败。

除了巨头下场，今年龙光地产、世贸地产、禹州地产等老兵也陆续摘掉“地产”帽，更名为某某团体，以此强调自身多业态生长的团体属性。

复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆曾在2020中国经济形势剖析高层讲述会上指出，2019年我国地产建设规模17亿平方米，以后每年的建设量会趋于缩小，到2030年会降到10亿平方米左右。

存量竞争时代的到来，一定会加速众多房地产企业整合和转型的措施，但地产转型自己不是坦途，一定会面临内外部更多的挑战。

结语

无论是从政策导向照样市场需求的角度看，房地产已往20年高速生长的盈利期已经已往。未来地产将进入存量经济主导的“慢牛期”，区域与地产巨头的马太效应将越发凸显，栖身属性将重新回归到产业的主流需求职位。

在这样的大靠山下，渠道、产物的升级，区域结构气力的重塑，一定会孕育大量新的时机。未来，新的商业模式、新的科技气力将对行业施展越来越大的影响。