元大期货

11月2日，字节跳动一个数千人范围的团队入驻了北京海淀区北三环方恒时髦中间正式开启办公。这是字节跳动2019年斥资50亿元收买的首个自有产权办公楼。而与之仅一三环相隔，在2018年就传出被字节跳动以90亿元收买的中坤广场至今却仍未有消息。

一位业内人士向经济观察报泄漏，中坤广场由于自身债权和产权疏散在差别商户手上等问题，使得这笔生意营业现在仍处在悬而未决的状况。

字节跳动企图收买的中坤广场建筑面积为43万平方米。收买大面积的办公楼的背地是不停扩展带来的需求，现在，字节跳动在北京共有33处办公地点，个中有29处位于海淀区。除总部设立在中航广场外，办公区还疏散在知春路沿线、中关村、五道口等。经济观察报相识到，仅2018、2019年两年时候，字节跳动就租了快要20万平方米的面积。

而字节跳动对工位的需求还在不停增进，日前，字节跳动方面称在岁尾前再开放1万个工作岗位，届时，字节跳动的员工总数将打破10万人。

实在，张一鸣2012年在中关村创立了字节跳动的8年来，从锦秋故里到盈都大厦，再到中航广场、中国卫星大厦，字节跳动从未离开过中关村。

但在中关村寻觅办公楼却愈来愈难。一位熟习北京写字楼市场的人士引见，在中关村商圈，想要租赁2000-3000平方米的面积没有问题，1万平方米的也还能够，但要找5万平方米，没有。在这类情况下，外溢不可避免。

近10年来，不停有驻扎在中关村的企业去到后厂村与望京追求更大的办公面积。北京互联网企业款式逐步形成了中关村、后厂村、望京三大板块，京东则在大兴亦庄遥遥相望。

而对互联网产业来讲，款式更改仍在不停发作。2019年，占据望京的阿里巴巴新北京总部在来广营东路地区的中关村旭日园北扩区正式奠基。本年的第一季度，美团也一直广营地区连续扩租。

2019年，位于海淀区知春路，汗青凌驾20年的老牌五星级翠宫饭铺旧貌换新颜，挂上了京东科技大厦的名牌，这又被业内看做是互联网企业重返中关村的例证。

多年来的物业变迁，不仅冉冉展开了一幅互联网企业在北京落地生根、开支散叶的生长衍变图景，从企业自身角度看，这类企业自用物业资产的置办、租赁和措置，现实也是一门专业，名为Corporate Real Estate，简称CRE，杜邦、通用汽车等全球化企业皆有此专业部门设置。对中国绝大多数企业来讲，这照样一个极新的观点，虽然与商业地产的英文Commercial Real Estate缩写雷同，但差别的是，它与企业治理密切相干，特别是对那些疾速扩展、有范围化需求的企业如中国本日的互联网企业来讲，这也是一门作业。

扎堆中关村

2005年的一天，从深圳腾讯总部来的两个年轻人来到了时任中关村管委会委员赵慕兰的办公室，说腾讯要在北京寻觅办公楼，想相识一些写字楼出租的信息。

一个礼拜后再会，他们兴奋地通知赵慕兰，一个礼拜内就找到了位于中关村西区的银科大厦，并招募了300名员工，预备进驻入手下手办公了。他们通知赵慕兰，这在深圳是不可设想的，一个礼拜相对招不到300名员工。

中关村浩瀚的研讨所和高校为招募人材供应了极大的轻易。现实上，中关村麋集的人材与智力资本在改革开放初期就为互联网的萌生奠基了基础。

改革开放初期，一批科研人员打破科研体系体例机制约束，下海兴办民营高科技企业，中关村的智力资本在白颐路（今中关村大街）上得以迸发，企业数目以每一年增加数十家以至上百家的速率增进，终究在20世纪80年代中期形成了中关村电子一条街。个中以两通四海最为着名，四通公司厥后经由过程投资新浪连续了下来，而由中国科学院盘算所高级工程师柳传志兴办的中国科学院盘算手艺研讨所新手艺生长公司，也成为了遐想团体的前身。

20世纪90年代，跟着多量海归回归，中关村的大学纷纭办起了大学创业园和留学生创业园。1996年，方才进入而立之年的张旭日从美国学成归来，在北京兴办了爱特信公司，后更名为搜狐公司。在张旭日的领导下，搜狐历经四次融资，于2000年7月12日在美国纳斯达克胜利挂牌上市，昔时，搜狐与新浪的胜利，使得愈来愈多中关村创业者们效仿其情势成立新的互联网公司。

仅2000年春季，中关村降生的149家新公司中就有50家在做互联网。这个中就有赶集网创始人杨浩勇和百度创始人李彦宏，2001年终，百度七剑客李彦宏、徐勇、刘开国、郭眈、雷鸣、王啸和崔姗姗群集在中关村北大资本楼，举行第一次员工集会。半年内，百度中文搜刮手艺正式降生。

互联网产业成为中关村最具有生机的部份，跟着中关村手艺，人材，风险投资都日益成熟，也有愈来愈多的互联网企业挑选驻扎中关村。

过去十年间，从华清嘉园起步，从五道口启碇，孕育了诸多着名互联网公司，比方美团的王兴、快手的宿华、字节跳动的张一鸣等都曾在华清嘉园的民居中留下身影。

企业扎堆与高速生长使得中关村变得拥堵不堪，中关村堕入一楼难觅的状况。赵慕兰通知经济观察报，当时有一家互联网企业家由于公司的扩展在3年内搬了7次家，从一间房变成了四层楼，但可挑选的处所也异常有限。

戴德梁行数据显现，2010-2011年空置率降至1%以下，基础属于满租状况。戴德梁行华北研讨部的魏东引见，中关村地区优良写字楼项目希少，房钱在2018岁尾到达400元/月/平方米，较三年前已爬升36%，而空置率则多年以来维持在极低的状况，2018岁尾的空置率更低至0.3%。

高力国际大批生意营业部的担任人闫寒剖析，中关村可售写字楼资本现实上异常少有其汗青缘由，中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以许多楼都卖给了北京的一些国企。而国企很少会举行楼宇出卖，这就使得中关村可供生意营业的写字楼很少。

一起向北

拥堵的中关村使得有扩展需求的互联网巨子们纷纭北上。2009年，在中关村留连多年的百度领先启碇，完毕了在普天大厦、抱负大厦、第三极大厦等多幢写字楼疏散办公的状况，一起北上，从北三环外搬到了北五环外的上地科技园区的新总部搜刮框大厦，大厦面积达9万平方米，足以包容百度7000多名员工。

但百度飞速生长的日子里，员工范围敏捷膨胀，搜刮框大厦很快人满为患，上地四周的鹏寰大厦、奎科大厦、开创空间大厦都留下过百度的陈迹。

2013年、2014年，百度员工数同比增进离别到达52％、47%。2012年，员工数目只要2万出头，2014年就翻了一倍多。也恰是在这一年，百度科技园在搜刮框大厦向西3公里的中关村软件园二期里完工，百度科技园区里有5幢大楼，占地约7万多平方米。

位于北京市西北角东北旺的中关村软件园也被称作后厂村，这个面积2.6平方公里，被称为中国单元经济产出和智力密度最高的处地点2015年又迎来了从五道口搬来的网易，2016年，在中关村扎根20年的新浪也从海淀黄庄迁来。一批中国互联网产业的巨子，连续搬家到这里。

不停迁居几乎是一切互联网公司生长生长的必经之路。

快手创始人宿华打过一个风趣的比方，初期的快手就像一个游牧民族，以五道口为圆心，每隔一两年都会将办公区扩展至新处所。

2015年，快手从华清嘉园的一套三居室中迁入200米外的清华科技园B座，当时的快手虽然日活破万万，然则员工唯一20多人。短短三年间，快手的办公区散布到了五道口3公里范围内的同方科技广场、文津国际旅店等多个大厦，差别办公区之间得用班车相连。2019年终，快手终结了游牧办公，带着数千名员工从宇宙中间五道口，迁今后厂村的遐想北研园区，与百度比邻而居。

新的快手总部有一个完全的园区，占地6万平方米，包含7栋办公楼和凌驾6500个工位。在此之前，新浪、遐想、滴滴、网易等就已麋集地驻扎在后厂村路南面。

官方材料显现，停止2019岁尾，中关村软件园内集聚了遐想（全球）总部、百度、腾讯（北京）总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞（北京）总部、华胜天成、文思海辉、博彦科技、软通动力、中科大洋、启明星斗、中核能源、广联达、IBM等700多家国内外着名IT企业总部和全球研发中间，总部经济达80%以上，在园从业人员达9.45万人，总产值2870亿元。

仲量联行华北区研讨部总监米阳通知记者，中关村的互联网企业挑选向后厂村扩展一方面是出于地舆要素上的斟酌，这些企业位于中关村地区的写字楼仍在运用，比方安排一些企业的前台部门。后厂村对中关村无论是交通照样政策的联动性都比较强。

另一方面，区政府出于税收等要素斟酌也会愿望将企业留在海淀区内，会批一些产业园区的地给企业用于自建。一位业内人士也向经济观察报泄漏，为了搀扶互联网公司生长，政府在后厂村竖立产业园就是企图把此前散布在中关村各个角落的腾讯、网易、新浪等公司集合起来。为了吸收这些互联网巨子的进驻，政府也会在落户目标和土地价钱上赋予企业一些优惠。

后起之秀

除了后厂村，位于四环边东北角的望京也承接了浩瀚互联网企业。望京地区位于北四环和东北五环之间，曾被称为睡城的望京在2000年前后，迎来了多量入华的跨国通信公司，包含三星、LG 、爱立信、摩托罗拉等公司纷纭在望京竖立独栋大厦。

老牌通信企业的退出不仅留下了租赁面积，还留下了大批的高科技人材。2014年，跟着新地标望京 SOHO 建成，望京入手下手吸收多量刚拿到 A、B 轮融资的公司入驻，外企的印迹淡去，转而被互联网庖代。在望京SOHO的3栋大厦里，挤满了几百家大大小小的与互联网相干的创业公司。

SOHO中国创始人潘石屹在望京SOHO托付时说，望京SOHO中90%的企业都是互联网企业。

除了互联网公司扎堆，当时的望京被称为O2O宇宙中间，选址中国的总裁陈雪源记得很清晰，那两年撒布的一句话是有哪一个app没在望京SOHO举行过路演，就像没面市一样。

有名的扫码一条街也降生在望京。2015年摆布，位于望京SOHO 2号楼与合生麒麟社之间一条100米摆布的街道挤满了地推的摊位，途经的人经由过程扫码注册账号便可取得一些纸巾，番笕花之类的小礼物。当时的扫码一条街人头攒动，地推摊位浩瀚。

一位在望京地区处置写字楼租赁多年的中介向经济观察报描写了那两年的场景：望京的写字楼就没空过，一批批拿到融资的企业入驻，租下1000到2000平方米的办公面积，有大概很快由于房钱链断裂或经营不善搬走。

虽然望京的企业不停更新迭代，O2O的高潮也逐步褪去，但仍有一些企业挺立不倒。这个中就包含从中关村搬来的美团，以及在2015-2016年买下两栋办公楼的阿里巴巴。

2016年，阿里斥资16.8亿元置办下望京绿地中间A座，次年又买下了坤泰嘉瑞中间，两栋楼均位于望京。在此之前，阿里巴巴离别在北京的通惠国际、全球金融中间、万网大厦等多处办公。个中，通惠国际和全球金融中间均位于国贸CBD中心地带，万网大厦则位于西二环和三环之间。

2015-2016年，阿里巴巴带着上万名阿里员连同阿里巴巴旗下的UC、优酷、阿里康健、阿里影业、高德舆图等散布在差别办公楼的营业也一同迁入了望京。

除了置办楼宇，阿里在望京一直在以租赁的情势扩展办公面积。戴德梁行报告显现，2017年，阿里巴巴在紧邻着望京绿地中间和昆泰嘉瑞中间的金辉大厦新租下了2.6万平方米的办公面积。本年8月，资产治理公司木棉中国称，阿里已入住金辉KASCO。虽然阿里自身就在金辉大厦有办公区，但木棉中国治理的是金辉大厦低楼层的办公地区，入住木棉项目，申明阿里又扩租了。

疾速扩展，是挪动互联时期创业公司的配合特性，而美团网是个中的典范代表。美团2014岁尾员工人数为8000人，到了2015岁尾，员工人数已凌驾2万人。虽然美团未置办物业，但其租赁的办公地疏散在恒电大厦、科创大厦、到旁边的奔驰大厦、施耐德大楼等多处写字楼，面积凌驾30万平方米。

与阿里喜爱的甲级写字楼差别的是，从美团在望京租赁的办公楼如众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等看，美团更倾向于租赁房钱相对廉价的产业园或许乙级写字楼，这也是浩瀚生长型互联网企业的特性。

一位担任望京地区写字楼出租的中介通知经济观察报，像金辉大厦、绿地中国锦等写字楼的报价均在10元/天/平方米以上，而望京科技园房钱在6元/天/平方米。像美团这类大企业，议价能力强，拿到的价钱还要更低。该名中介还向经济观察报示意，望京地区写字楼质量不错，房钱也相对较低，这几年吸收了大批的生长型互联网企业前来。

戴德梁行的数据显现，近八年来，望京/酒仙桥地区的房钱除了在2018年到达过325元/月/平方米，其他几年均低于300元/月/平方米，近三年，该地区房钱比中关村均低了100元/月/平方米。

但一样的问题也摆在望京的企业们眼前：须要扩展时找不到适宜的处所。闫寒通知记者，望京地区只剩下一些零星的地区可供租赁，5000平方米以上可供租赁的甲级写字楼已很少，整栋2万-3万平方米的租赁面积则基础找不到，所以企业做大后为了扩展范围只能去其他地区。

经济观察报注意到，望京地区的空置率从2017年的35%降至2019年的11%，同时，2019年和2020年前三季度的供应量均为零。

闫寒通知经济观察报，这和望京的汗青有关，望京地区最早以室庐开发为主，所以全部地区真恰好的甲级写字楼不多，再加上许多办公楼都被散售掉了，所以望京地区基础上没有整栋的甲级写字楼能够售卖。

仍在扩展

就在不久前，美团继本年第一季度在来广营的太极产业园扩租了1.4万平方米后，又在来广营地区的融新科技大厦新租了3万平方米的办公楼。

一样从望京向北走一直广营的另有阿里。启动杭州 北京的双总部计谋后，2019年，阿里将北京总部的园区选址在中关村旭日园北扩区（旭日区电子城北区），占地186亩，总建筑面积47万平方米，总投资64亿元，设计于2024年建成，拟入驻阿里巴巴达摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娱、阿里康健等部门。

经济观察报得悉，阿里总部地点的中关村旭日园，作为中关村现在的一区十六园之一，一样享用中关村相干政策。配套上，国际人材公寓、国际病院、12年一贯制的国际学校、将来论坛永远会址三国际一将来四大功能性项目已肯定。

第一平静戴维斯华北研讨部担任人李想也通知经济观察报，旭日区政府很注重阿里这个项目，不仅在市政配套上给了些支撑，后续还会打造一批高素质的人材公寓。

除了政府方面的支撑，阿里新总部离阿里巴巴的阿里绿地中间间隔唯一一站地铁。这也处理了大批员工的通勤和迁居问题。一位业内人士向经济观察报示意，一般来讲，企业搬家间隔也是一个主要的考量要素，搬得间隔之前的办公室太远大概形成大批员工的流失，之前京东从中关村和北辰搬到亦庄，就涌现了一波显著的员工去职潮。

此前南下亦庄的京东也在2019年挑选北上，以27亿价钱收买了知春路的翠宫饭铺，注册了京东云盘算、京东鸿云盘算两家公司。

公然材料显现，京东收买的翠宫饭铺总建筑面积约6.86万平方米，从建筑面积来看，翠宫饭铺约莫相当于1/4个京东总部大楼，京东方面示意，将来该项目将改形成以科技研发、商务办公为主，成为京东团体在海淀区产业生长的载体空间。

时任京东副总裁宋旸亦宣布朋友圈诠释，不是为开旅店，也不是为了开发布会，就是用做办公场地。他示意，现在京东北辰大厦的部份研发人材会搬到翠宫饭铺去，更轻易吸纳研发人材。而就在三天前，字节跳动声称将于近期再拿出100亿元在北京寻觅新的办公地点。